Habite-se: o que é, quanto custa, quem é isento e como tirar a carta no DF
O habite-se atesta a conclusão da obra e libera o uso do imóvel. A taxa é de R$ 250 no DF, mas casa de até 120 m² é isenta. Veja prazos e passo a passo.
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O habite-se é o documento que atesta que uma obra foi concluída conforme o projeto licenciado e que a edificação já pode ser ocupada. Sem ele, o imóvel continua irregular perante o poder público, mesmo construído e habitado.
No Distrito Federal, o documento se chama carta de habite-se e é emitido pela Central de Aprovação de Projetos (CAP), ligada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh), depois de vistoria feita pela Secretaria de Proteção da Ordem Urbanística (DF Legal). A regra está no Código de Edificações do DF, a Lei 6.138/2018, que trata a conclusão da obra como fase obrigatória do licenciamento.
Para que serve o Habite-se
A carta de habite-se é exigida em situações práticas do dia a dia do proprietário:
- averbar a construção na matrícula do imóvel no cartório de registro;
- financiar, vender ou dar o imóvel em garantia com segurança jurídica;
- obter a ligação definitiva de serviços como água e esgoto, que exigem obra executada dentro das normas das concessionárias;
- regularizar a cobrança de tributos sobre a área construída de fato.
Um imóvel sem habite-se costuma valer menos e trava na hora da negociação, porque o comprador não consegue registrar a construção nem contratar financiamento.
Quanto custa o Habite-se e quem não paga nada
O artigo 139 da Lei 6.138/2018 criou a taxa de emissão da carta de habite-se ou do atestado de conclusão no valor de R$ 250. Esse é o valor de origem da lei: o artigo 142 determina que os valores nela previstos sejam atualizados todo ano pelo mesmo índice que corrige os valores em moeda corrente na legislação distrital, e a tabela em vigor fica no site da CAP.
Boa parte dos proprietários, porém, não paga taxa nenhuma. O parágrafo 5º do artigo 139 isenta das taxas de licenciamento previstas no artigo:
“as unidades residenciais unifamiliares cuja área construída não ultrapasse 120 metros quadrados ou cuja área objeto de reforma não ultrapasse 50 metros quadrados”.
Como a isenção vale para as taxas do artigo, ela alcança a emissão da carta de habite-se. Também são isentas as habitações unifamiliares em Áreas de Regularização de Interesse Social (ARIS) ou oriundas de programas habitacionais de interesse social, além dos órgãos e entidades do próprio GDF.
Como tirar o Habite-se no DF
O pedido é do proprietário e corre na CAP, não na administração regional. Ainda que o processo da obra esteja arquivado na administração regional do endereço, é a CAP que o requisita.
- Reúna a documentação da lista oficial. O check-list do habite-se e o requerimento padrão estão no site cap.seduh.df.gov.br.
- Protocole o pedido no protocolo da CAP, nos postos avançados ou pelo sistema CAPWEB.
- A CAP encaminha o pedido de vistoria ao DF Legal, que verifica se o construído corresponde ao projeto habilitado e emite o relatório.
- Sem exigências no relatório, a CAP expede a carta de habite-se. Com exigências, o proprietário precisa corrigir os pontos apontados e pedir nova vistoria.
O artigo 63 condiciona a emissão a cinco requisitos: conformidade da obra com os parâmetros urbanísticos e de acessibilidade do projeto habilitado, relatório de vistoria sem exigências, nada consta do órgão de fiscalização, declaração de aceite dos órgãos envolvidos no licenciamento e entrega dos projetos arquitetônico, de fundações, de estruturas e complementares conforme construídos. A lei aceita divergências de até 5% nas medidas lineares e nas dimensões entre o projeto habilitado e a obra construída, e de até 2% entre o estudo de acessibilidade e o executado.
Prazo: 8 dias úteis para a vistoria, 8 para a carta
O artigo 68 da Lei 6.138/2018 fixa os prazos de resposta do poder público, e o artigo 140 esclarece um detalhe que muda a conta do proprietário: os prazos do licenciamento são contados em dias úteis, a partir do primeiro dia útil seguinte ao protocolo.
- vistoria do imóvel para expedição da carta de habite-se ou do atestado de conclusão: 8 dias;
- emissão da carta, depois da vistoria: 8 dias;
- os dois prazos podem ser prorrogados por igual período, mediante justificativa e aviso ao interessado;
- havendo exigências, o proprietário tem 30 dias para cumpri-las, prorrogáveis a pedido, sob pena de arquivamento do processo.
Na prática, um pedido sem pendências leva cerca de três semanas corridas entre protocolo e emissão. Quando a CAP aponta exigências, o relógio recomeça na etapa correspondente a partir da entrega da nova documentação.
Habite-se parcial, em separado e de regularização
A carta pode sair antes da conclusão total do empreendimento. A carta de habite-se parcial cobre etapa ou pavimento inteiramente concluído que já possa ser usado de forma independente do restante da obra. A carta em separado vale para cada edificação de um conjunto arquitetônico, desde que as unidades funcionem separadamente. Na carta final, o DF Legal vistoria apenas o que ainda não tinha sido vistoriado.
Para construção erguida em imóvel que não tinha registro cartorial na época da conclusão, existe a carta de habite-se de regularização, prevista no artigo 153 e alterada pela Lei 7.899, de 3 de junho de 2026. Ela exige título de propriedade, comprovante de uso e ocupação, projeto arquitetônico conforme construído, laudo de segurança e estabilidade e laudo de conformidade contra incêndio, todos com documento de responsabilidade técnica.
Imóvel sem Habite-se: o que fazer
Quem compra ou herda imóvel irregular precisa avaliar a viabilidade da regularização antes de fechar negócio. O caminho começa por levantar o alvará de construção e o projeto aprovado, checar se a obra saiu do que foi licenciado e, se for o caso, apresentar projeto conforme construído. Documentos de imóvel também aparecem em partilha: veja como funciona o inventário no DF quando o bem vem de herança. Depois de regularizada a construção, a área construída correta passa a valer para o IPTU e a TLP.
Dúvidas sobre o processo podem ser tiradas na CAP, pelo telefone (61) 3214-4180, e sobre a vistoria no DF Legal, pelos telefones (61) 3961-5125 e (61) 3961-5126.
Perguntas frequentes
O que é o Habite-se?
É o documento que atesta a conclusão da obra conforme o projeto licenciado e libera a ocupação legal do imóvel. No DF, chama-se carta de habite-se e é emitido pela Central de Aprovação de Projetos, da Seduh, depois de vistoria do DF Legal.
Quanto custa o Habite-se no DF?
A Lei 6.138/2018 fixou em R$ 250 a taxa de emissão da carta de habite-se ou do atestado de conclusão, valor corrigido anualmente pelo índice que atualiza a legislação distrital. A tabela em vigor fica no site da CAP.
Quem é isento da taxa do Habite-se?
Pelo parágrafo 5º do artigo 139 da Lei 6.138/2018, são isentas das taxas do licenciamento as unidades residenciais unifamiliares com área construída de até 120 metros quadrados ou com reforma de até 50 metros quadrados. Também são isentas as habitações unifamiliares em ARIS ou oriundas de programas habitacionais de interesse social, e os órgãos e entidades do GDF.
Qual é o prazo para sair o Habite-se?
São 8 dias para a vistoria do imóvel e mais 8 dias para a emissão da carta depois da vistoria, prorrogáveis por igual período mediante justificativa. Pelo artigo 140 da mesma lei, os prazos do licenciamento correm em dias úteis, contados do primeiro dia útil seguinte ao protocolo.
Quem emite a carta de habite-se no DF?
A Central de Aprovação de Projetos (CAP), da Seduh, após vistoria do DF Legal. O pedido é protocolado na CAP, nos postos avançados ou pelo sistema CAPWEB.
Dá para tirar o Habite-se de imóvel já construído e sem registro?
Sim, pela carta de habite-se de regularização, prevista no artigo 153 da Lei 6.138/2018, com a alteração da Lei 7.899/2026. São exigidos título de propriedade, comprovante de uso e ocupação, projeto arquitetônico conforme construído, laudo de segurança e estabilidade e laudo de conformidade contra incêndio, com responsabilidade técnica.
