STJ suspende no país as ações sobre aluguel de curta temporada

Quem aluga apartamento por temporada em Brasília e quem mora em prédio onde isso acontece vai conviver com um período de indefinição. O Superior Tribunal de Justiça suspendeu em todo o país o andamento das ações que discutem se um condomínio residencial pode barrar a locação de curta duração por aplicativos quando a convenção diz apenas que os imóveis são de uso residencial, sem proibir a prática de forma expressa. A suspensão foi divulgada pelo tribunal em 17 de setembro.

A controvérsia virou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos. A Segunda Seção do STJ escolheu dois processos para servir de modelo, os Recursos Especiais 2.272.537, de Santa Catarina, e 2.272.536, de São Paulo, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A decisão que determinou a suspensão é de maio, mas só foi divulgada agora.

O que fica parado e o que continua valendo

A paralisação alcança processos individuais e coletivos que tratem dessa mesma questão jurídica, em qualquer instância. Na prática, ação de condomínio contra morador que anuncia no Airbnb, e ação de proprietário contra condomínio que o proibiu, ficam sem andamento até o julgamento do repetitivo.

O que não muda enquanto isso:

• convenções e regimentos que já trazem proibição expressa à locação por curta temporada seguem em vigor, porque não são o objeto da controvérsia;
• contratos de locação em curso não são anulados pela suspensão;
• multas já aplicadas por condomínios continuam podendo ser discutidas, mas a decisão judicial sobre elas fica suspensa nos casos enquadrados no tema;
• o poder de polícia do condomínio sobre barulho, lotação e uso de área comum não depende deste julgamento.

Julgados anteriores do STJ em casos individuais já reconheceram a possibilidade de o condomínio impedir esse tipo de aluguel. O que o tribunal vai definir agora é se basta a cláusula genérica de destinação residencial ou se é preciso que a convenção diga, com todas as letras, que a locação por plataforma está vedada.

Por que isso pesa em Brasília

O Distrito Federal tem um mercado de estadia curta movido por dois fluxos que não dependem de turismo de lazer: a agenda do Congresso e do Executivo federal, que traz visitantes para períodos de dois a quatro dias, e os calendários de concurso público e de eventos corporativos. Isso concentra oferta em quadras da Asa Sul, Asa Norte, Águas Claras e Sudoeste, onde a maior parte dos prédios é residencial e tem convenção antiga, redigida muito antes de existirem plataformas de hospedagem. O mercado local segue aquecido: a venda de imóvel novo no DF subiu 10% no primeiro semestre.

É justamente esse o perfil de convenção que o Tema 1.443 vai alcançar: o texto diz que a destinação é residencial e para por aí.

O que fazer até o julgamento

1. Proprietário que aluga: ler a convenção e o regimento interno antes de manter o anúncio. Se houver proibição expressa, o risco de multa é concreto e não depende do repetitivo.
2. Condomínio que quer proibir: a via segura é aprovar a alteração em assembleia, com o quórum que a convenção exigir, em vez de apostar na interpretação da cláusula genérica.
3. Quem já está em processo: acompanhar a intimação de suspensão. Não há perda de prazo enquanto o processo estiver sobrestado.
4. Quem pensa em comprar para alugar por temporada: pedir a convenção atualizada e a ata das últimas assembleias antes de fechar negócio.

Não há data marcada para o julgamento do Tema 1.443. Quando a Segunda Seção decidir, a tese valerá para todos os processos que estavam suspensos e para os que vierem depois.