A tributação de bens imóveis na reforma tributária é o tema do 13º módulo do curso sobre a Reforma Tributária do Consumo, nesta terça-feira (18), das 9h às 12h. A transmissão é aberta e acontece pelo canal do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) no YouTube, em iniciativa do CFC com a Receita Federal e apoio da Fenacon.
O encontro presencial foi realizado na sede do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo. O curso tem 18 módulos e segue com encontros semanais até 22 de setembro. O CFC emite certificado tanto para quem acompanha presencialmente quanto para quem assiste online, mediante inscrição.
O que já está definido para imóveis
O regime específico dos bens imóveis está no Capítulo V da Lei Complementar 214/2025, que criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O texto foi alterado pela Lei Complementar 227, de 2026.
O artigo 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações com bens imóveis. Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é maior: 70%. As duas reduções valem para quem apura os tributos no regime regular.
Há ainda dois abatimentos previstos na lei. O redutor social, do artigo 259, permite deduzir da base de cálculo R$ 100 mil por bem imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, na alienação feita por contribuinte do regime regular. O valor é atualizado mensalmente pelo IPCA ou por índice que venha a substituí-lo. O artigo 258 trata do redutor de ajuste, que considera o valor de aquisição do imóvel no cálculo.
Quando a pessoa física vira contribuinte
A dúvida mais comum de quem compra ou vende imóvel é se passará a recolher os novos tributos. A lei fixa limites objetivos. Pelo artigo 251, a pessoa física é considerada contribuinte do regime regular nos seguintes casos, verificados no ano-calendário anterior:
- locação, cessão onerosa e arrendamento: quando a receita total com essas operações passa de R$ 240 mil e o contribuinte tem mais de três imóveis distintos alugados;
- venda ou cessão de direitos: quando a operação envolve mais de três imóveis distintos;
- imóvel construído pelo próprio vendedor: quando há venda de mais de um imóvel construído pelo alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação.
A lei também alcança o próprio ano-calendário em curso. Quem ultrapassa o limite de imóveis vendidos passa a ser contribuinte em relação às operações que excederem, e quem aluga acima de 20% do teto de R$ 240 mil também entra no regime.
Na prática, a pessoa que vende a casa própria ou um único imóvel herdado fica fora do IBS e da CBS. O regime foi desenhado para alcançar quem opera no mercado com frequência.
Incorporação e loteamento pagam a cada parcela
Para a incorporação imobiliária e o parcelamento de solo, o artigo 262 estabelece que o IBS e a CBS sobre a venda das unidades são devidos em cada pagamento, e não de uma vez na assinatura. Considera-se unidade imobiliária o terreno adquirido para venda, cada lote de desmembramento, cada terreno de loteamento, cada unidade de incorporação e o prédio construído para venda isolada.
O alienante pode compensar créditos de IBS e CBS pagos na aquisição de bens e serviços. Eventual saldo credor pode ser objeto de pedido de ressarcimento em conta vinculada ao patrimônio de afetação.
“As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50%”, diz o artigo 261 da Lei Complementar 214/2025. O parágrafo único acrescenta a redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento.
O que muda no calendário
O IBS e a CBS convivem com os tributos atuais durante a transição, que se estende até 2033. Os tributos sobre transmissão de propriedade seguem regra própria e não foram substituídos: o ITBI continua municipal e o imposto de renda sobre ganho de capital permanece na declaração anual.
Quem acompanha o cronograma de obrigações acessórias encontra o detalhamento das fases no calendário do destaque de IBS e CBS na nota fiscal.
A inscrição no curso é obrigatória para participação presencial e feita no site do CFC, com e-mail e CPF. Os módulos seguintes tratam de outros regimes específicos até o encerramento em 22 de setembro.
